Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie zählt zu den wichtigsten Einnahmenquellen einer Kommune. Steuerzahlende tragen zur Finanzierung zentraler Aufgaben und Einrichtungen bei. Die Hansestadt Uelzen benötigt diese Mittel für Grundschulen, Kitas, Spielplätze oder freiwillige Feuerwehren und um in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Brücken oder Plätze zu investieren.

2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig. Der Grund: Die zugrunde liegenden Werte waren völlig veraltet und verstießen gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung. Bund und Länder mussten daher ein neues Berechnungsmodell entwickeln.

Die Reform soll insgesamt aufkommensneutral sein – das heißt, die Grundsteuer steigt nicht automatisch. Allerdings zahlen manche Eigentümer künftig mehr, andere weniger. So könnten Grundstücke in begehrten Lagen oder mit großen Flächen künftig stärker belastet werden.

Wie funktioniert die Grundsteuerreform?

• Die Infoseite zur Grundsteuerreform in Niedersachsen bietet einen guten Überblick über die Grundsteuerreform. Dort werden auch häufige Fragen zur Grundsteuer beantwortet.
   
• Fragen zur Grundsteuerreform können zusätzlich dem Chatbot zur Grundsteuerreform unter www.elster.de gestellt werden. Diesen finden Sie dort in der oberen Menüleiste.
   
• Ein besonderes Serviceangebot ist der sogenannte Grundsteuer-Viewer: ein kostenfreies und selbsterklärendes Programm, das direkt während der Bearbeitung der Erklärung aus Mein ELSTER heraus zur Verfügung gestellt wird.
   
• Zur Technik ELSTER Transfer hilft www.elster.de/elsterweb/infoseite/verwaltung weiter.

In Niedersachsen kommt künftig bei Berechnung der Grundsteuer B das Flächen-Lage-Modell zum Einsatz. Es basiert auf drei zentralen Faktoren: der Grundstücksgröße, der Nutzung und der Lage. Der Lage-Faktor richtet sich nach den Bodenrichtwerten, also den durchschnittlichen Grundstückspreisen in der jeweiligen Region.

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der Wert dieser Grundstücke wird nach einem speziellen Verfahren berechnet, das auf dem Ertrag des Grundstücks basiert.

Grundsteuer B gilt für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke, wie Wohnhäuser, Geschäftsgebäude und Bauland. Hier greift das „Flächen-Lage-Modell“, das die Größe und die Lage des Grundstücks sowie der Gebäude berücksichtigt.

Für die Neubewertung müssen/mussten alle Eigentümerinnen und Eigentümer für ihren Grundbesitz in Niedersachsen eine elektronische Grundsteuererklärung für die Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 abgeben. Dies ist bequem online über das Portal ELSTER – Ihr Online-Finanzamt unter möglich. In der Regel ist diese Erklärung einmalig, sofern keine Änderungen auftreten.

Für die Erklärung wird ein Benutzerkonto benötigt, mit dem man sich einmalig gegenüber dem Finanzamt ausweist. Wer seine Einkommensteuererklärung bereits elektronisch über ELSTER an das Finanzamt übermittelt, kann dieses Benutzerkonto auch für die Grundsteuer verwenden. Eine erneute Registrierung ist nicht notwendig. Darüber hinaus dürfen über dieses Benutzerkonto auch die Erklärungen von Angehörigen übermittelt werden. Hausverwaltungen und Steuerbüros können helfen.

Wenn sich Änderungen für Ihr Grundstück gegenüber dem Hauptfeststellungsstichtag 1.1.2022 ergeben (beispielsweise bei der Wohnfläche), müssen Sie auf den nächsten 1. Januar eines Jahres die Änderung gegenüber dem Finanzamt anzeigen. Auch die Grundsteuer-Änderungsanzeige ist über das Portal ELSTER möglich. Sie sind verpflichtet, diese Erklärung ohne vorherige Aufforderung eigenständig mitzuteilen.

Sie gelangen hier zum Formular. Klicken Sie anschließend einfach auf „Weiter“. Sie können sich dann mit Ihrer  Zertifikatsdatei einloggen.

Falls Sie Ihre Zugangsdaten nicht zur Hand haben, können Sie hier das Finanzamt kontaktieren.

Die Grundsteuerpflicht entsteht immer zu Beginn eines Jahres. Das bedeutet, dass immer die- oder derjenige für ein ganzes Jahr die Steuern zu zahlen hat, der am 1.1. eines Kalenderjahres Eigentümer ist.

Im Fall des Verkaufs oder anderweitiger Übertragung eines Grundstücks ist der Verkäufer bis zum Endes des Jahres weiterhin verpflichtet, die Grundsteuern zu zahlen. Eine andere Regelung ist nur mit privatrechtliche Absprachen zwischen Verkäufer und Käufer möglich.

Steuerpflichtig ist jede Eigentümerin/ jeder Eigentümer eines Grundstücks, Hauses, Garage oder Eigentumswohnung. Die Steuerpflicht besteht auch für Erbbauberechtigte.

Es werden zwei Arten von Grundsteuern erhoben:

• Grundsteuer A für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft;
• Grundsteuer B für alle sonstigen Grundstücke und Immobilien

Das Finanzamt Uelzen-Lüchow verschickt auf Basis der neuen Bewertungen Grundsteuermessbescheide an alle Steuerpflichtigen. Darin finden Sie den neuen Grundsteuermessbetrag, der ab 2025 die Grundlage für Ihre Grundsteuer ist.

Ausschließlich das Finanzamt beantwortet Fragen wie:

• Stimmen die angegebenen Flächen im Bescheid über die Äquivalenzbeträge vom Finanzamt (01.01.2022) mit Ihren Angaben überein? Bitte beachten Sie eventuelle Erläuterungen im Bescheid zum 01.01.2022 vom Finanzamt.
• Wohnfläche wurde unrichtig zusätzlich als Nutzfläche angegeben (Doppelberücksichtigung)?
• Bei der Nutzfläche wurden die Freibeträge berücksichtigt (30m² für Nebengebäude, Garage zu einem Wohnhaus/Wohnung bis 50m² frei)?
•  Miteigentumsanteile für den Grund und Boden bei Wohn-/Teileigentum wurden richtig angegeben?

Das Finanzamt bittet, von Telefonanrufen abzusehen. Für die Landkreise Uelzen und Lüchow-Dannenberg werden Bescheide für rund 80.000 wirtschaftliche Einheiten erlassen. Die bisherigen Erfahrungen in der Grundsteuerreform zeigen, dass mit einem stark erhöhten Telefonaufkommen gerechnet werden müsste. Dies führt zu langen Wartezeiten und möglicherweise erneuter Verärgerung.

Bitte nutzen Sie:

• Das Verfahren ELSTER, auch möglich ohne Anmeldung über Kontaktformular steuerliche Fragen
• Sie können auch eine Mail oder einen Brief schreiben.

Bitte geben Sie das Aktenzeichen an. Beschreiben Sie den Fehler und nennen Sie Ihre Telefonnummer, damit das Finanzamt Sie zurückrufen kann.

Der neue Messbetrag gilt ab 2025. Bis dahin legen Städte und Gemeinden ihre neuen Hebesätze fest. Erst aus der Kombination von Messbetrag und Hebesatz ergibt sich Ihre Steuerlast. Wie viel Sie tatsächlich zahlen müssen, erfahren Sie mit Ihrem Grundsteuerbescheid.

Ja, wenn Sie die Bewertung Ihres Grundstücks für falsch halten, können Sie Einspruch einlegen. Dieser muss schriftlich beim Finanzamt Uelzen-Lüchow erfolgen und innerhalb der Frist eingehen, die im Grundsteuermessbescheid angegeben ist. Alle wichtigen Informationen, einschließlich der Kontaktdaten, finden Sie in Ihrem Bescheid.

Die Grundsteuer wird ab 1. Januar 2025 nach dem sogenannten Fläche-Lagen-Modell berechnet. Das heißt: Größe und Lage eines Grundstücks spielen eine entscheidende Rolle. Maßgeblich sind zwei Werte: 

Der Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt auf Basis der neuen Bewertungsmaßstäbe festlegt und der Hebesatz, den der Stadtrat der Hansestadt Uelzen beschließt. 

So funktioniert die Berechnung: 

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährlicher Grundsteuerbetrag 

Ein Beispiel:

Ein Messbetrag von 55,96 Euro multipliziert mit einem Hebesatz von 475 Prozent ergibt eine jährliche Grundsteuer von 265,81 Euro.

Die Grundsteuer kann aufgrund der Reform steigen oder sinken– das hängt von der Bewertung Ihres Grundstücks und dem Hebesatz ab. Es wird zu Verschiebungen kommen, die sowohl Belastungen, als auch Entlastungen für zahlreiche Steuerpflichtige bedeuten. Das ist vom Bundesverfassungsgericht, das die Grundsteuerreform eingefordert hat, auch so beabsichtigt.

Im Juni hatte der Rat der Hansestadt beschlossen, die Straßenausbaubeiträge ab 2025 zu halbieren, um so die Anlieger zu entlasten. Dadurch entstehende Mindereinnahmen von jährlich etwa 990.000 Euro werden durch eine Erhöhung des Hebesatzes der Grundsteuer B kompensiert.

Der Hebesatz der Grundsteuer A und B wird am 1. Januar 2025 von derzeit 450 auf 475 Prozent erhöht.

Die neuen Grundsteuerbescheide werden ab dem 10. Januar 2025 versendet. Es kann jedoch zu Verzögerungen kommen, etwa bei komplexen Eigentumsverhältnissen. 

Wichtig: Solange Sie keinen neuen Bescheid haben, zahlen Sie bitte zunächst keinen Betrag an die Hansestadt Uelzen. Erst nach Erhalt des neuen Grundsteuerbescheids nehmen Sie Zahlungen in der festgesetzten Höhe vor. Sollten Sie ein SEPA-Lastschriftmandat erteilt haben, müssen Sie sich nicht um die Zahlungen kümmern. Diese erfolgen per Abbuchungen durch die Stadtkasse in der jeweils zutreffenden Höhe zur passenden Fälligkeit.

Die Grundsteuer ist wie bisher in vier Raten an folgenden Terminen zu zahlen: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Für kleinere Beträge gelten Sonderregelungen: 

• Bei einem Jahresbetrag bis 15 Euro ist die Steuer am 15. August fällig
• Beträge bis 30 Euro sind in zwei Raten zu zahlen: am 15. Februar und 15. August 

Möchten Sie die Steuer jährlich zahlen, können Sie dies bis zum 30. September des Vorjahres beantragen. In diesem Fall ist der Betrag am 1. Juli fällig.

Mit SEPA-Lastschriftmandat: Wenn Sie der Stadtkasse ein SEPA-Mandat erteilt haben, wird die Steuer automatisch abgebucht. Sie können dies auf Ihrem Bescheid überprüfen. Im Abschnitt „Ihre Bankverbindung“ sehen Sie, ob ein Mandat vorliegt. 

Das Formular für das SEPA-Lastschriftmandat finden Sie hier.

Ohne SEPA-Mandat: Überweisen Sie den fälligen Betrag manuell. Bitte geben Sie dabei das Kassenzeichen an, das im Bescheid steht.

Daueraufträge: Wenn Sie Ihre Grundsteuer bisher per Dauerauftrag bezahlt haben, denken Sie daran, den Betrag nach Erhalt des neuen Bescheids anzupassen. Liegt bis zum ersten Zahlungstermin kein Bescheid vor, sollten Sie den Dauerauftrag vorübergehend aussetzen.

Wohngebäude auf landwirtschaftlichen Grundstücken werden ab 2025 separat bewertet und unter die Grundsteuer B eingruppiert. Für diese neuen Kassenzeichen wird kein SEPA-Mandat übernommen.

Sie müssen in diesem Fall ein neues Mandat erteilen, damit die Steuer automatisch abgebucht werden kann!

Wenn Ihr Bescheid ein Guthaben ausweist, wird dieses automatisch erstattet, sofern ein SEPA-Mandat vorliegt. Liegt kein Mandat vor, teilen Sie der Stadtkasse Ihre Bankverbindung schriftlich mit.

Sollten sich Ihre Anschrift, Ihre Bankverbindung oder Ihre Eigentumsverhältnisse ändern, informieren Sie bitte die Hansestadt Uelzen schriftlich oder per E-Mail unter abgaben@stadt.uelzen.de.

Bankverbindungen können nur schriftlich geändert werden.

Zahlen Sie nicht rechtzeitig, entstehen Säumniszuschläge. Diese betragen ein Prozent des auf 50 Euro abgerundeten Betrags pro Monat. Zusätzlich können Mahngebühren oder Pfändungskosten anfallen. 

Bitte beachten Sie, dass keine weiteren Zahlungsaufforderungen verschickt werden. Sie sind selbst dafür verantwortlich, fristgerecht zu zahlen.

Wenn Sie mit Ihrem Grundsteuerbescheid nicht einverstanden sind, können Sie innerhalb eines Monats beim Verwaltungsgericht Lüneburg klagen. Setzen Sie sich bitte vor Klageerhebung mit uns in Verbindung, wir überprüfen den Bescheid vorab noch einmal mit Ihnen gemeinsam. Die Klagefrist bleibt jedoch von dieser Prüfung unberührt.

Wichtig: Weder ein Einspruch beim Finanzamt noch eine Klage befreien Sie von der Zahlungspflicht. Sollten Sie jedoch erfolgreich sein, wird der Bescheid rückwirkend angepasst.

Die Kommunen werden nicht unmittelbar von Notaren oder vom Amtsgericht (Grundbuchamt) über den Eigentumswechsel informiert, sondern erst später durch die Grundbesitzstelle des zuständigen Finanzamtes. Bitte teilen Sie uns daher den Eigentumswechsel rechtzeitig mit und übersenden Sie uns Unterlagen, die folgende Fragen beantworten (Kopien der Seiten des notariellen Vertrages, aus denen diese Informationen hervorgehen):

• Was wurde veräußert? – Beschreibung des Vertragsgegenstandes
• Von wem und an wen wurde veräußert – Name und Anschrift der Vertragsparteien
• Zu welchem Zeitpunkt wurde veräußert? Wann fand der Besitzübergang statt?
  (Die notariellen Verträge enthalten in der Regel einen entsprechenden Passus, in dem der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten geregelt ist. Sofern dieser Übergang an den Eintritt von Bedingungen – beispielsweise die Zahlung des vollständigen Kaufpreises – geknüpft ist, teilen Sie bitte mit, wann diese Bedingungen erfüllt wurden.)

Vor dem Kauf eines Grundstücks/einer Immobilie sollten Sie sich vergewissern, dass die Grundsteuer bisher ordnungsgemäß bezahlt wurde. Denn Achtung: Hat die Voreigentümerin oder der Voreigentümer die Grundsteuer nicht vollständig bezahlt, besteht die Gefahr, dass Sie diese Grundsteuerrückstände zahlen müssen.

Informieren Sie sich bei der Stadtverwaltung über etwaige Steuerrückstände. Voraussetzung dafür ist eine schriftliche, formlose Vollmacht der Eigentümerin oder des Eigentümers. Sprechen Sie dazu auch mit dem beauftragten Notar.

Nach gültiger Rechtslage ist bei der Hauptveranlagung zum 01.01.2025 durch die Hansestadt ein aufkommensneutraler Hebesatz zu ermitteln. Dazu ist das Grundsteueraufkommen der Stadt, das aus den neuen Grundsteuermessbeträgen für die Grundsteuer ab 2025 zu erwarten ist, dem Grundsteueraufkommen 2024 gegenüberzustellen. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, der sich ergibt, wenn die Höhe des Grundsteueraufkommens gleich bliebe.

Städte und Gemeinden müssen den aufkommensneutralen Hebesatz veröffentlichen.

Der aufkommensneutrale Hebesatz der Grundsteuer B für 2025 beträgt für die Hansestadt Uelzen

416 v.H.

Die Abweichung von diesem aufkommensneutralen Hebesatz für die Grundsteuer B ist der Satzung über die Festsetzung der Hebesätze der Realsteuern der Hansestadt Uelzen vom 16.12.2024 (Hebesatzsatzung) zu entnehmen.